Predstavte si, že máte projekt na prístavbu garáže, pozemok, financie a ochotu stavať.
Od januára 2027 sa vám pri vybavovaní povolení zmení viac vecí, než by ste čakali - a nie všetky v prospech rýchlosti.
Pozor na jeden zásadný fakt, ktorý si veľa ľudí stále pletie: stavebné povolenie ako inštitút na Slovensku od 1. apríla 2025 neexistuje. Nahradil ho stavebný zámer podľa zákona č. 25/2025 Z. z. Ak vám niekto v roku 2026 hovorí o „stavebnom povolení", buď hovorí o prechodnom režime, alebo nerozumie novej legislatíve. Novela je účinná od 1. januára 2027.
Čo sa mení priamo pri rodinnom dome a prístavbe
Novela nie je revolúcia, ale „poreformná oprava" - Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR zozbieral pripomienky z praxe za rok a pol účinnosti zákona a opodstatnené posunul do novely. Pre stavebníka rodinného domu sú podstatné tieto zmeny:
- Jeden stupeň dokumentácie namiesto dvoch. K žiadosti o stavebný zámer sa predkladá jedna dokumentácia, ktorá podľa rozhodnutia stavebníka môže byť rozpracovaná buď v podrobnosti stavebného zámeru, alebo v podrobnosti projektu stavby. V praxi to znamená, že pri jednoduchšom dome nemusíte pripravovať dva oddelené balíky podkladov. Ide o jednu z kľúčových zmien, ktorá má znížiť administratívnu záťaž.
- Zjednodušená dokumentácia pri drobných stavbách. Pri vybraných drobných stavbách, stavebných úpravách a vonkajších úpravách má postačovať zjednodušené grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia výrobcu. Toto je relevantné napríklad pri menších prístavbách, altánkoch, oplotení či spevnených plochách. Rozsah ešte upresní novela vyhlášky o obsahu podaní, ktorú úrad pripravuje.
- Nové členenie stavieb. Stavby sa delia na pozemné a inžinierske. Pozemné sa delia na budovy a ostatné pozemné stavby. Budovou je pozemná stavba pevne spojená so zemou, prevažne ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, určená na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Pre rodinný dom je to dôležité pri posudzovaní, či ide o budovu, alebo o „ostatnú pozemnú stavbu" - napríklad pri niektorých prístavbách a doplnkoch.
- Kolaudácia po etapách. Ak sa stavba alebo súbor stavieb povolený jedným stavebným zámerom zhotovuje v etapách, je možné kolaudovať samostatnú etapu - ale len ak je spôsobilá na samostatné a bezpečné užívanie a je zabezpečený bezpečný prístup a príjazd. Pre stavebníka rodinného domu to znamená, že ak stavia napríklad najprv obytnú časť a garáž neskôr, môže skôr užívať dokončenú časť.
- Kolaudácia nezohľadňuje dokončenosť vyvolaných úprav. Pri kolaudácii sa neposudzuje dokončenosť vyvolaných úprav ani dokončenosť stavieb zabezpečujúcich prístup a príjazd, ak stavebník preukáže bezpečné užívanie a bezpečný prístup a neboli podmienkou rozhodnutia o povolení stavby. V praxi to znamená menej zdržaní pri kolaudácii, ak máte napríklad nedokončenú príjazdovú cestu, ktorá nebola podmienkou.
Prechodné lehoty a čo ešte treba overiť
Lehotu na podanie žiadosti o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a konanie o dodatočné povolenie si pred podaním overte priamo v aktuálnom znení stavebného zákona na slov-lex.sk.
Čo novela nerieši a čo si treba overiť:
- Konkrétny rozsah zjednodušenej dokumentácie pri drobných stavbách ešte nie je uzavretý - úrad pripravuje novely vyhlášky o členení stavieb a vyhlášky o obsahu podaní a dokumentácie. Kým nebudú vydané, presné hranice „čo ešte stačí zjednodušene" nie sú známe.
- Digitalizácia stavebnej agendy pokračuje, ale novela sama o sebe nezaručuje, že všetky stavebné úrady budú od januára 2027 plne elektronické. Prechodné obdobie, v ktorom sa na určené stavby stále uplatňuje stará právna úprava (zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku z roku 1976), trvá.
- Vplyv na cenu výstavby novela priamo neadresuje. Ak niekto tvrdí, že od januára 2027 stavba zlacnie o konkrétne percento, je to nepodložené - zjednodušenie dokumentácie znižuje administratívne náklady, nie stavebné.
Andrejov realitný verdikt: počkať (s výnimkou)
Ak plánujete prístavbu alebo drobnú stavbu a nie ste pod časovým tlakom, počkajte do januára 2027 - zjednodušená dokumentácia a jeden stupeň podkladov môžu znížiť administratívnu záťaž, presný rozsah úspor však určia až pripravované vyhlášky. Ak však potrebujete stavať teraz (napríklad pre hypotéku alebo rodinné dôvody), nečakajte - prechodné ustanovenia sú nastavené tak, že sa nezaseknete, a novela nie je podmienkou, aby ste mohli začať.
Pre novostavbu rodinného domu je rozdiel menší - tam už dnes platí zákon č. 25/2025 a novela ho len spresňuje. Zásadná zmena prišla už 1. apríla 2025, keď nový stavebný zákon zaviedol viacero nových inštitútov vrátane stavebného zámeru. Ak vám niekto ponúka „vybavenie stavebného povolenia", je to červená vlajka.
Kupovať / predávať / počkať: pri prístavbách a drobných stavbách počkať do januára 2027; pri novostavbe konať podľa vlastného časového plánu, novela nič nezhoršuje.
Zdroje
- Zuzana Dzvoníková - Stavebný zákon sa opäť mení. Kde novela zjednodušuje procesy a kde nastavuje nové pravidlá?, hnonline.sk (citované 15. 10. 2026)
- Najvýznamnejšie zmeny, ktoré prináša novela Stavebného zákona, topky.sk (citované 15. 10. 2026)
- Vláda schválila novelu stavebného zákona. Má spresniť pojmy a uľahčiť povoľovanie stavieb, aktuality.sk (citované 15. 10. 2026)
- Novela Stavebného zákona začne platiť od januára 2027: Ktoré najvýznamnejšie zmeny prináša?, obecne-noviny.sk (citované 15. 10. 2026)
